공인중개사 시험 직장인 합격 수기: 시험과목, 공부방법, 시간, 인강 강사 추천

부동산 시장이 과열됨에 따라서 공인중개사에 대한 사람들의 관심이 뜨거워지고 있는 것 같습니다. 저도 그 흐름에 편승해서 2020년에 31회 공인중개사 시험에서 공인중개사 자격증을 취득했습니다.

저와 와이프는 회사에 다니고 있는 직장인이기 때문에 공부할 시간이 많이 부족한 편이었지만, 열심히 공부해서 당당하게 공인중개사 자격증을 취득했습니다. 이번 포스팅에서는 공인중개사 시험이 어떻게 구성되어 있는지, 공부는 어떻게 하는 게 나은지에 대해서 저희 노하우를 알려드리도록 하겠습니다.

공인중개사 시험 시험과목 및 시험 방법
공인중개사 시험 시험과목 및 시험 방법

공인중개사 시험개요 : 시험일정, 시험시간 및 시험과목

공인중개사 시험은 자격증 시험으로써 공인중개사 시험을 취득한 사람만이 공인중개사를 개업하고 중개를 할 수 있습니다. 그럼 시험 개요 및 시험과목은 아래와 같습니다.

시험일정

1년에 1회, 10월 4~5째주 토요일에 1차, 2차 같은 날 실시.(오전 : 1차 시험, 오후 : 2차 시험)

시험과목, 시험시간, 시험방법

구분시험과목(문항수)시험시간시험방법
1차시험1. 부동산학개론(40문항)
2. 민법 및 민사특별법(40문항)
100분
(09:30~11:10)
객관식
5지선택형
2차시험
(1교시)
1. 공인중개사 법령 및 실무(40문항)
2. 부동산 공법(40문항)
100분
(13:00~14:40)
2차시험
(2교시)
1. 부동산 공시법령(24문항)
2. 부동산 관련 세법(16문항)
50분
(15:30~16:20)

시험은 크게 1차와 2차로 나뉘는데, 1차 시험과 2차 시험을 각각 올해, 다음 해 이렇게 나눠서 보는 것도 가능합니다. 만약 2021년에 1차를 합격한다면 2022년 공인중개사 시험에 대해서 1차 합격을 인정해 주기 때문에 2021년에 2차에서 불합격했더라도 2022년에는 2차 시험만 응시할 수 있습니다.

시험 합격기준 : 합격점수

1차 시험 : 1차 시험 과목 평균이 60점 이상이고, 각 과목의 점수가 40점 이상 일 때
2차 시험 : 2차 시험 과목 평균이 60점 이상이고, 각 과목의 점수가 40점 이상일 때. (단, 공시법령과 세법은 묶어서 1과목으로 봄)

직장인 시험 준비 방법

위에 적은 공인중개사 시험 개요와 시험과목에 대한 내용은 다른 곳에서도 찾을 수 있는 내용이지만, 직장인의 생생한 합격 과정이 담긴 공부 방법은 아마 찾기 힘들 겁니다. 글이 좀 길어지겠지만 끝까지 잘 봐주세요.

공인중개사 자격증을 따기로 마음먹다 : 만만치 않은 책 두께

저희는 공인중개사 시험을 준비하기로 2019년 6월에 마음을 먹고 시작을 했습니다. 시험이 4달 밖에 남지 않은 상황이고 직장을 다니고 있는 상황이라 30회(2019년) 시험은 1차만 준비하고 합격한 후에 31회(2020년) 시험을 2차만 준비를 하는 것으로 목표를 세웠습니다.

공인중개사 시험을 독학으로 공부하셔도 되긴 하지만 시간이 정말 많은 분 아니면 추천드리지 않습니다. 직장인이거나 시간이 조금 부족하신 분들이라면 무조건 에듀윌이나 박문각 등 잘 알려진 업체의 인강을 추천드립니다.

특히 민법! 법적인 배경지식이 없는 상황이라면 민법을 독학하는 것은 힘든 것도 힘들지만 매우 위험한 발상이라고 생각합니다. 법 해석이 ‘아’다르고 ‘어’다르거든요. 어쨌든 인강은 무조건 들으세요!

솔직히 동네에 공인중개사 사무소가 많이 있기도 하고 아줌마, 아저씨들도 다들 따니까 나도 한번 따 보자는 가벼운 마음으로 인강을 신청했습니다. 하지만 웬걸 한 과목당 700페이지 분량의 기본서가 오더라고요. 이건 아니다 싶었지만 이미 인강을 신청했기 때문에 환급을 받기 위해서 열심히 공부를 하는 수밖에 없었습니다.

하루에 4시간은 공부해야!

저는 기본적으로 퇴근하고 평일에는 하루에 4시간씩 무조건 공부를 했고 주말에는 못해도 8시간은 도서관에서 공부를 했습니다. 여기서 말하는 공부란 책과 내가 하나 되어 몰아된 상태를 의미합니다. 휴대폰 보면서 하는 공부가 아닙니다.

회식을 하거나 행사가 있는 날에는 어쩔 수 없이 못했지만 웬만하면 다 지키려고 노력했습니다. 여러분들도 최소한 이 정도 노력을 할 생각이 아니시라면 시작을 안 하시는 게 나을 거예요. 이만큼도 안 하면 합격하는 것은 불가능하다고 확신합니다.

에듀윌 공인중개사 합격하면 정말 전액 환불해 줄까?

저는 에듀윌의 환급반을 신청했었는데, 인강과 교재비를 합쳐서 95만원정도 했습니다. 합격하면 진짜 환급해주는 게 맞는지 궁금해하시는 분들이 계실 텐데 환급은 확실하게 해 줍니다. 다만 95만원에서 30만원 가량의 교재비를 제외하고 세금 떼고 나니 통장으로는 45만원 정도 들어오더라고요. 교재는 총 24권 정도 왔었습니다.

공인중개사 시험 1차, 2차 시험 공부방법 : 목표 점수 및 인강 강사 추천

1차 시험과 2차 시험은 과목의 특성이 달라서 공부하는 법이 조금 다릅니다. 1차는 이해하는데 70%, 암기하는데 30%의 비중을 두시고, 2차는 이해하는데 30%, 암기하는데 70%의 비중을 두시고 공부하셔야 합니다. 그 이유는 아래에 설명할게요. 또한 과목 옆에 저희가 수강했던 인강 강사를 적어둘게요.

공인중개사 1차 시험공부 방법 : 이해! 이해! 암기

목표 점수 : 부동산학 개론 70점/ 민법 60점

▶︎ 부동산학 개론(에듀윌 이영방 교수님)
: 이 과목은 부동산이 무엇인지, 부동산의 특성, 부동산 이론, 부동산학의 역사, 경제학 등 방대한 내용이 담겨있습니다. 계산문제도 많이 나오고 이해를 하지 않고 암기만 해서는 문제를 풀 수가 없기 때문에 이해를 먼저 하고 암기를 하셔야 합니다.

▶︎ 민법 및 민사특별법(에듀윌 심정욱 교수님)
: 이 과목은 민법총칙, 채권법, 물권법에 대해서 다루고 있습니다. 법을 공부해 본 적이 없다 보니 법조문에 사용하는 단어부터 막막해집니다. 법을 공부해 보지 않으신 분이라면 여러모로 생소하고 암기만으로는 해결이 되지 않는 과목입니다. 무조건 이해를 먼저 한 후에 암기를 하셔야 합니다. 약간 수학 느낌으로 접근하시면 이해하기 쉬우실 거예요.

공인중개사 2차 시험공부 방법 : 무조건 암기! 암기! 암기!

목표 점수 : 공인중개사법 70점/ 공법 50점/ 공시법+세법 60점

▶︎ 공인중개사 법령 및 실무(에듀윌 임선정 교수님)
: 이 과목은 정말 조문 하나하나에서 토씨를 바꿔 나오기 때문에 지독하게 한 글자 한 글자 정확하게 암기를 해야 하는 과목입니다. 700페이지 기본서를 눈 감고도 달달달 외운다고 생각하시면 됩니다. 이 과목에서 점수를 많이 따놔야 나머지 과목에서 좀 점수가 나오지 않더라도 만회할 수 있습니다.

여담으로 진짜 임선정 교수님은 최고였습니다. 제가 지금까지 수많은 수업을 들어봤지만 이렇게 강의력 좋은 사람 처음 봤습니다. 이 분 덕에 이 과목은 정말 쉽고 정확하게 암기할 수 있었습니다. 이 분 강의는 꼭 들으시기 바랍니다.

▶︎ 부동산 공법(에듀윌 김희상 교수님)
: 여기서 공법은 건축공법 같은 게 아니고 공공을 위한 법이라고 보시면 됩니다. 공공의 이익을 위해 규정된 법들을 다루는데, 공법이라는 과목 아래에서 다루는 법이 6종류나 있습니다.

이 과목은 내용이 정말 방대한 과목으로 순수하게 공부해야 하는 양만 보면 공법=나머지 5과목 느낌입니다. 그래서 버릴 문제는 버린다고 생각하고 꼭 맞춰야 되는 문제는 반드시 맞힌다는 생각으로 공부하셔야 합니다. 강의에서도 버릴 부분은 과감하게 버리고 나올 확률이 높은 것만 짚어줍니다.

▶︎ 부동산 공시법령(에듀윌 김민석 교수님)
: 공시법은 어떻게 부동산을 표현하는가에 대한 법입니다. 내용이 그렇게 많지는 않지만, 세법에서 좀 버린 점수를 이 과목에서 올리는 식이라고 생각하시면 됩니다.

▶︎ 부동산 관련 세법(에듀윌 정낙일 교수님)
: 이 과목은 16문제 밖에 출제가 되지 않지만 내용은 공시법령보다 많더라고요. 너무 힘 빼지 말고 요약집만 잘 외워가는 느낌으로 공부하시면 됩니다.

시험과목 별 공부시간 분배 : 월별로 공부 진도까지 상세히

직장인 기준으로 평일엔 매일 4시간, 주말(공휴일)에 매일 8시간 공부한다는 기준으로 설명드리겠습니다.
공통사항으로 에듀윌 기준으로 인강이 기초, 기본, 심화, 핵심, 동형 모의고사 이렇게 있는데, 우린 이것을 다 들을 시간이 없습니다. 1.2배속으로 기본, 심화 두 개만 듣도록 합니다. 또한 기본서는 과목별로 최소 5 회독은 필히 하시기 바랍니다.

첫 해에 1차만 합격하고 다음 해에 2차 합격을 목표로 할 때

▶︎ 1차 공부

첫 해에 6월부터 공부를 시작하시면 여유롭게 1차를 합격하실 수 있습니다. 6월에는 기본강의를 듣고 7월에는 심화 강의를 다 들어줍니다. 이때 강의만 들으면 절대 안 되고 월, 화, 수, 목, 금은 강의를 듣고 주말 동안 평일에 들은 인강 범위까지 기본서를 1 회독해줍니다. 그러면 7월까지 기본서 2 회독을 마치실 수 있을 거예요. 7월 이후에는 인강을 들을 시간이 없어요. 이때부터는 혼자 공부하셔야 합니다.

민법강의를 2주 동안 듣고 학개론 강의를 2주 동안 듣는 식으로 하시면 절대 안 됩니다. 다 까먹거든요. 하루는 민법 강의, 하루는 학개론 강의를 듣는 식으로 진행하시는 게 효율이 좋습니다.

8월은 기본서를 1 회독하면서 단원별 기출문제를 같이 푸시면서 문제 유형 파악 및 개념을 머릿속에 잘 넣는 작업을 해야 해요. 9월부터는 핵심요약집을 보면서 기출문제를 풀어줍니다. 

10월에는 에듀윌에서 제공하는 동형 모의고사를 실제 시험이다 생각하고 시간을 정해서 잘 푸는 연습을 하시면 됩니다. 보통 학개론이 시간이 남고 민법이 시간이 부족하기 때문에 학개론을 최대한 빨리 풀고 민법을 푸시길 추천드립니다.

40문제를 50분에 풀어야 하니 1문제 당 1분인데, 1분은 60초이기 때문에 문제+보기 5개, 총 6개의 문장을 눈으로 보고 바로바로 풀어야 해요. 이게 뭐지? 하고 생각하면 그 문제는 틀렸다고 보시면 됩니다.

▶︎ 2차 공부

2차는 1차가 합격한 다음 해부터 공부를 시작하시면 됩니다. 제가 생각할 때는 3월부터 공부하시면 충분합니다. 4월까지 기본 인강을 들으면서 4과목 전부 기본서 1 회독을 진행하고 6월까지 4과목 전부 심화 강의를 들으면서 기본서 2 회독을 진행하시면 됩니다.

7월부터는 더 이상의 인강을 들을 시간이 없습니다. 혼자 기본서와 핵심요약집을 보면서 단원별 기출문제를 푸셔야 합니다. 9월까지는 계속 반복해 줍니다. 10월에는 1차 때와 동일하게 동형 모의고사를 풀고 부족한 부분을 보완하는 식으로 하시면 됩니다.

동차 합격(같은 해에 1차, 2차 동시 합격)을 바랄 때

동차 합격을 바라신다면 2021년 10월 시험을 치른다고 하면 최소한 2021년 2월 이전에는 공부를 시작하셔야 합니다. 자신이 공부를 잘한다 생각하시면 동차 합격을 1월부터 준비하시면 되고 자신이 공부에 자신이 없다, 공부한 지 오래됐다 하시면 아예 동차 생각은 하지 마시고 1차 먼저 합격하시고 2차를 준비하시길 추천드립니다.

저희 부부의 합격 성적은?

▶︎ 저의 합격 성적
 . 30회, 1차 : 민법(75점), 부동산학개론(85점)
 . 31회, 2차 : 중개사법(87.5점), 공법(67.5점), 공시법+세법(72.5점)

▶︎ 와이프의 합격 성적
 . 30회, 1차 : 민법(70점), 부동산학개론(90점)
 . 31회, 2차 : 중개사법(80점), 공법(57.5점), 공시법+세법(57.5점)

와이프는 1차와 2차 점수의 괴리가 크죠?ㅎㅎ 원래 암기를 정말 싫어하는 사람이라 2차 과목 공부가 너무나도 하기 싫었다고 해요. 그동안 저와 꾸준히 강의를 들었고, 마지막에 벼락치기라도 해서 턱걸이를 하겠다는 마음으로 불태워 공부했기 때문에 간당간당한(?) 점수로 합격할 수 있었습니다.


정말 긴 글이었습니다. 공부하던 시절이 떠올라서 너무 힘들었네요. 혹시 공인중개사 시험을 도전해 보시려는 분이 있다면 상대평가 얘기도 슬슬 나오고 있기 때문에 가능한 한 빨리 시작하시는 게 좋을 것 같습니다. 이것으로 저희 부부의 공인중개사 시험 비결에 대한 포스팅을 마치도록 할게요~!

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