부동산을 계약할 때는 보통 공인중개사를 통해서 거래합니다. 거래가 완료되면 공인중개사에게 비용을 지불하게 되는데, 요즘 아파트 등 부동산 가격이 비싸다 보니 복비도 많이 올라간 것 같습니다. 그래서 이번 포스팅에서는 부동산 복비, 중개 수수료 계산 방법 및 실제로 복비 깎는법까지 자세히 알려드리겠습니다.
부동산 복비 계산 : 중개 수수료 요율표
우선 부동산 복비가 어떻게 계산되는지 알려드리겠습니다. 복비는 크게 내가 계약하려는 계약이 매매인지 전, 월세인지, 그리고 주택인지 주택이 아닌지에 따라서 구분됩니다.
아래와 같이 상한선이 정해져 있는데, 이 상한선 이내에서 협의를 통하여 부동산 중개 수수료가 책정됩니다. 아무것도 모르는 상황에서는 공인중개사가 달라는 대로 줄 수밖에 없겠죠?
◆ 주택인 경우(주택 계약 금액에 따라 달라짐)
거래내용 | 거래 금액 | 상한요율 | 한도액 |
매매 | 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
5천만원~2억원 | 0.5% | 80만원 | |
2억원~6억원 | 0.4% | 없음 | |
6억원~9억원 | 0.5% | 없음 | |
9억원 이상 | 0.9% | 없음 | |
임대차 | 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
5천만원~1억원 | 0.4% | 30만원 | |
1억원~3억원 | 0.3% | 없음 | |
3억원~6억원 | 0.4% | 없음 | |
6억원 이상 | 0.8% | 없음 |
◆ 주택 이외 : 토지, 상가, 오피스텔
– 주거용 오피스텔 : 매매 0.5%, 임대차 0.4%
– 나머지 : 0.9%
◆ 분양권
– (매도인이 거래 당시까지 납입한 금액+프리미엄) x 주택 요율
◆ 복합건물, 겸용 주택
– 다가구주택 중 상가 주택 같은 경우에는 주택의 면적이 1/2 이상이라면 주택인 경우 복비가 계산되고, 상가의 면적이 더 넓다면 주택 이외의 복비로 계산이 된답니다.
부동산 복비 계산 시 알아야 할 것 : 부가가치세, 부가세, 현금영수증
부동산 중개 수수료와는 별개로 부가가치세 10%를 더 내야 합니다. 부가가치세는 부가세라고도 부르는데, 우리나라는 공인중개사가 대신 받아서 납부하도록 되어있는 세금입니다.
그래서 부동산 중개 수수료로 100만원이 나왔으면 공인중개사는 부가가치세까지 110만원을 달라고 요구할 수 있는 것입니다.
또한 공인중개사는 복비를 지급받았으면 지체 없이 현금영수증을 발행해 줘야 합니다. 만약 공인중개사가 현금영수증을 발급하지 않으면 국세청에 신고하시면 됩니다.
부동산 중개 수수료 깎는법, 복비 할인 가능할까? 네고 타이밍은?
부동산 복비는 언제 확정이 될까요? 그것은 바로 매매나 임대차 계약서를 쓰는 시점입니다. 계약서를 쓰실 때 계약서와는 별개로 다른 서류도 하나 작성을 하는데, 바로 중개대상물 확인설명서라는 것으로 공인중개사가 서류에 대한 내용을 매수자에게 설명해주고 매수인, 매도인, 공인중개사 세명의 도장을 찍는 서류입니다.
바로 이 중개대상물 확인설명서 두 번째 페이지에 공인중개사가 지급받을 수수료도 같이 적혀있는데, 우리는 이때 협상을 하지 않고 빨리 도장이나 찍어야지하고 도장을 찍어서 공인중개사가 적어둔 수수료에 사실상 합의를 하게 되는 것입니다.
따라서 부동산 복비를 깎기 위해서는 계약서에 도장을 찍기 전에 협의를 해야 합니다. 도장을 찍은 이후에는 복비 할인, 네고가 불가능하다는 점 기억하시기 바랍니다.
공인중개사, 매수자, 매도인 모두 다 사람이기 때문에, 어떻게 협의하느냐에 따라서 복비 할인받을 수도 있고, 아니면 법적으로 정한 상한 요율을 꽉 채워 받을 수도 있는 것입니다.
약간 재래시장에서 흥정하는 느낌이라고 보시면 됩니다. 하지만 이렇게 해서 깎이는 금액은 몇 십 ~ 몇 백만 원입니다. 무시할 수 없죠.
매도인, 매수인 복비 깎는 전략, 중개 수수료 할인 전략
매도인의 경우에는 다른 부동산에 물건을 내놓지 않고 단독 매물로 내놓을 테니 반으로 깎자고 할 수도 있고, 매수인의 경우에는 다음에 집을 팔거나 세를 놓을 때 해당 부동산에만 내놓겠다고 약속하면서 협상을 걸어볼 수 있습니다.
만약 여러분이 계약서에 도장까지 다 찍고 나서 잔금 날이 되었는데, 복비가 뒤늦게 아까워서 100만원 중 50만원만 공인중개사에게 주고 도망가 버리면 어떻게 될까요?
이 경우 계약서를 근거로 공인중개사가 소송을 건다면 여러분이 무조건 패소하게 됩니다. 따라서 계약서에 도장을 찍기 전에 복비를 협의하시기 바랍니다.
계약 파기 시 복비 계산
만약 계약이 파기되었을 때 복비를 줘야 할까요? 안 줘도 될까요? 이건 상황에 따라 다릅니다. 부동산 가격이 가파르게 올라가고 있을 때 매도인이 보통 배액 배상(계약금의 2배를 매수인에게 주고 계약 파기)을 매수인에게 하고 계약을 파기하는 경우가 종종 있습니다.
또 아파트 가격이 떨어질 것 같거나 자금을 미처 마련하지 못할 것 같아서 계약을 매수인이 파기하는 경우가 있을 수도 있고요.
이와 같이 매수인과 매도인의 상황에 의해서 계약이 파기된다면 공인중개사는 법적으로 수수료를 다 받아 갈 수 있습니다. 공인중개사가 계약이 성사되기까지 필요한 일은 성실하게 했고, 계약 당사자의 일방적인 이유로 계약이 파기된 것이기 때문입니다.
공인중개사가 수수료를 못 받는 경우는 공인중개사의 과실로 인하여 해당 계약이 파기될 때입니다.
만약 계약도 안됐는데 내가 돈을 왜 줘! 이러면서 복비를 안 주신다면 어떻게 될까요?
공인중개사가 소송을 걸게 되면 공인중개사가 무조건 소송에서 이겨서 복비는 물론 이자까지 받아 갈 수가 있습니다. 만약 내가 원하는 대로 계약이 원만하게 파기되었거나, 배액 배상 등으로 그 과정에서 금전적 이득을 얻었다면 공인중개사의 덕이 없다고 볼 수는 없겠죠?
아무쪼록 사람 대 사람으로서 공인중개사와 잘 협의하시길 바랍니다.
그럼 이것으로 부동산 복비, 중개 수수료 계산 방법 및 깎는 법에 대한 포스팅을 마치도록 하겠습니다.