부동산 신축 빌라 전세사기 수법, 유형 분석 및 당했을 때 대처법, 깡통전세

요새 집값이 올라가다 보니 아파트에는 살고 싶은데 너무 비싸서 엄두를 못 내는 사람들이 빌라를 많이 찾고 있습니다. 특히 신혼부부들이 결혼 초년 차에 빌라에서 잠깐 살면서 돈을 모아서 아파트로 이사를 가려는 꿈을 가지고 빌라에 전세를 많이 들어갑니다. 신혼부부는 보통 깔끔한 집을 선호하기 때문에 낡은 빌라보다는 신축 빌라를 선호합니다.

문제는 여기서 발생합니다. 일명 깡통 전세라고도 불리는 신축빌라 전세사기를 당하게 되는 것입니다. 이번 포스팅에서는 깡통전세란 무엇인지, 신축빌라 전세사기 수법은 무엇인지, 사기에 당했을 때 어떻게 해야 하는지 대처법까지 같이 알아보겠습니다.

전세사기 유형 : 깡통전세

깡통전세는 전세를 들어갈 때 전세금이 그 집의 가치보다 커서 나중에 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때, 그 집을 판 돈으로도 전세금을 다 못 갚는 경우를 말합니다. 예를 들어서 아파트 가격이 5억인데 전세를 6억에 들어가면 아파트를 팔아도 전세금을 주지 못하죠? 이런 경우를 깡통전세라고 말합니다.

또 아파트 가격이 10억이더라도 근저당권이 6억이 설정되어 있는데 내가 전세를 6억으로 들어간 경우에 아파트를 팔면 근저당권 먼저 6억을 주고 나한테 4억이 들어오는데, 이 돈이 전세금 6억보다 적죠? 이런 경우도 깡통전세라고 말합니다. 이제 깡통전세가 무엇인지 이해가 좀 되셨나요?

전세 사는 사람들이 집값 떨어졌으면 좋겠다고 말하는데, 집값이 떨어지면 깡통전세가 돼서 결국 세입자가 피해를 보게 됩니다. 집주인이 전세금을 주지 않고 세입자에게 집을 팔아서 돈을 가져가든 소유권을 가져가든 알아서 하라고 하기 때문입니다.

이처럼 나중에 의도하지 않게 깡통전세가 될 수도 있긴 한데, 이미 깡통전세인 집에는 절대 전세를 들어가면 안 되겠죠?

그럼 신축빌라 전세사기 수법은 어떻게 될까요?

신축빌라 전세사기 수법은?

신축빌라 전세사기 수법은 결국에는 깡통전세를 이용한 수법이라고 할 수 있습니다. 신축빌라가 시세 파악이 힘들다는 점을 이용하여 사기를 치는 것입니다. 신혼부부가 잘 걸려들긴 하지만 신축빌라에 전세를 들어가려고 상담받는 사람이라면 거의 90%가 걸려든다고 보시면 됩니다.

이 사람들이 바보라서 걸려드는 것일까요? 절대 아닙니다. 정말 교묘하거든요.

그럼 어떤 방법으로 신축빌라 전세사기를 치는지 예를 들어서 설명드리겠습니다. 아래 그림을 같이 봐볼까요?

신축빌라 전세사기 수법 도표
신축빌라 전세사기 수법 도표

우선 주변 빌라 시세가 매매가 1억 9천에 전세가 1억 7천이라고 가정해 보겠습니다. 신축빌라를 지어서 분양을 하려는 건축주가 자신도 빌라를 지어서 시세대로 1억 9천~2억 사이에 분양을 하고 싶어 합니다. 이때 분양대행사가 접근합니다. 자신이 건물을 다 분양해 주고 1채당 2억씩 준다고 말이죠. 그럼 건축주 입장에서는 승낙을 합니다. 원래 생각한 가격이 2억이었으니까요.

분양대행사는 빌라 근처 브로커(공인중개사)들에게 매매든, 전세는 손님 1명 계약할 때마다 천만원을 수수료로 준다고 말합니다. 이때 매매가는 2억 7천, 전세가는 2억 5천정도로 잡습니다. 2억 7천에 매매하려는 사람은 거의 없다고 보면 되고 매매가를 써놓는 이유는 전세가가 싸 보이게 하는 효과를 주기 위함입니다.

여기서 진짜 매매를 하시는 분은 호구라고 보시면 됩니다.

신혼부부와 같은 세입자는 신축빌라의 깔끔한 인테리어에 푹 빠져서 이런 생각을 합니다. 매매가 2억 7천인데 전세가 2억 5천이면 괜찮은 거 아니야? 아파트는 전세 6억인데 그것보다 훨씬 싸고, 나중에 2년 뒤에 나갈 때 돌려받는 돈인데, 계약한다고 별일 있겠어?라는 생각을요. 그렇게 전세 2억 5천에 계약서를 쓰고 도장을 찍고 돈을 분양대행사에게 보냅니다.

여기까지 오면 거의 끝났다고 보시면 됩니다. 2억 5천을 받은 분양대행사는 천만원을 브로커에게 주고, 2억을 건축주에게 줍니다. 그럼 자신은 4천이 남죠? 이중에 500만원 정도로 바지사장 한명을 모집합니다. 급전이 필요한 사람은 많기 때문에 500만원 준다고 하면 너도나도 한다고 합니다.이 바지사장이 건축주 명의의 빌라의 소유권을 이전받게 됩니다.

나중에 세입자가 2년이 지나서 전세금을 달라고 하겠죠? 그때는 소유주가 바지 사장인데 바지사장은 줄 돈이 없어요. 배 째라를 시전합니다. 그럼 세입자가 이전 소유주인 건축주를 찾아가겠죠. 그런다고 뭐가 달라질까요? 건축주는 바지 사장에게 집을 팔았는데 왜 자기한테 오냐고 면박을 주겠죠?

그럼 이런 전세사기를 당했을 때 어떻게 해야 할까요~? 아래에서 같이 보도록 해요.

전세사기에 당했을 때 대처법 : 어떻게 해야할까?

전세사기에 당하면 바지사장에게든 건축주에게든 내용증명을 보내봐야 의미가 없습니다. 여기서는 이미 사기를 당했기 때문에 두 가지 선택을 하셔야합니다. 첫 번째는 경매에 넘겨서 자신이 낙찰받아서 소유권을 가져온다. 두 번째는 경매에 넘겨서 낙찰자가 지불한 낙찰 대금을 받는다. 이렇게 두가지 방법이 있습니다.

어떤 방법을 선택하든 이득 볼 수 있는 방법은 없어요. 무조건 손해입니다. 그리고 경매를 넘기기 위해서는 간단하지만 소송도 진행해야 하죠. 억울하지만 신축빌라에 계속 살생각이 있으면 소유권을 가져오시면 되고, 죽어도 이 집에는 못 산다 싶으면 경매대금만 받으시면 된답니다. 다만 시세가 1억이라고 하면 경매를 진행하면 7천만 원 정도밖에 못 받는다는 점을 아셔야 합니다.

결국엔 이런 사기를 절대 당하면 안 됩니다. 이런 사기를 막기 위해서는 계약하기 전에 여러 부동산을 돌아다니면서 빌라의 정확한 시세를 파악하셔야 하는데, 분양대행사가 신축빌라 근처 대부분의 부동산에 홍보를 해놨을 꺼라서 피하시기는 쉽지 않을 겁니다. 

이런 것을 막고 싶으시면 그냥 맘 편히 월세를 들어가시거나 전세보증보험을 들으셔야 하겠죠? 제가 알려드린 내용을 꼭 기억하셨다가 깡통전세 사기를 예방하시길 바랍니다.

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