아파트, 상가, 토지 싸게 사는 법 : 매매, 경매, 공매 장점, 단점, 부동산 투자

우리는 살다 보면 주택, 상가, 토지 등 여러 가지 부동산을 매매할 일이 생깁니다. 일반적으로 부동산을 매수하는 방법으로는 관심 있는 지역에 가서 공인중개사 사무소에 들러 매물을 확인하고 매수하는 방법이 있습니다. 이런 매수 방법을 일반 매매라고 부릅니다.

이번 포스팅에서는 일반 매매를 포함하여 부동산 투자를 하시든 안 하시든 관계없이 알아두면 좋은 부동산 투자 기초 및 부동산 싸게 사는 방법에 대해 알려드리겠습니다.

부동산 투자 기초 : 일반매매, 경매, 공매
부동산 투자 기초 : 일반매매, 경매, 공매

부동산 투자 기초 : 부동산 일반 매매 장점, 단점

부동산을 매수하는 방법에는 일반매매, 경매, 공매 이렇게 세 가지 방법이 있습니다. 일반 매매는 우리가 아파트, 빌라와 같은 주택과 상가, 토지를 매수하는데 가장 많이 사용하는 방법으로, 바로 공인중개사(부동산)의 중개를 통해서 원하는 매물을 구입하는 방법입니다.

이 방법의 장점은 내가 사려는 매물의 내부, 외부를 매수 전에 미리 이상이 있는지, 이상이 있다면 어떻게 가격을 협상할지에 대해서 전부 확인하고 계약할 수 있다는 점과 더불어, 계약 내용에 대해서 공인중개사가 보장한다는 점이 있습니다.

단점은 현재 시세대로 매수를 해야 하고 공인중개사에게 복비(중개 수수료)를 지불해야 한다는 점이 있습니다.

부동산 경매란? 아파트, 상가, 토지 싸게 사는 첫걸음

부동산 경매는 채무자가 채무(은행 채무, 사채 등)를 갚지 못할 때, 그 사람이 가지고 있는 재산(부동산, 차량 등)을 처분하여 채무를 해결하기 위한 방법이에요. 이런 경우에는 법원에서 매물이 나오고, 이것을 낙찰받아서 매수하여 소유권을 받아오는 방식입니다. 

그렇다면 어떻게 낙찰이 이루어질까요? 간단하게 설명하면 법원에 올라온 부동산 매물마다 경매를 하는 날짜가 정해져 있고, 매수하려는 사람들은 지정일자에 법원에 가서 입찰에 참여합니다.

내가 어떤 물건을 얼마에 살지 적어서 법원에 제출하는데, 제출한 사람들 중에 가장 높은 금액을 제출한 사람이 그 물건의 낙찰자가 되는 방식입니다. 이때 제출한 금액은 다른 사람들이 알 수 없고 본인만 알 수 있습니다. 이 낙찰 방식을 비공개 최고가 낙찰이라고 부릅니다.

부동산 경매 장점, 단점

그럼 부동산 경매의 장점과 단점은 무엇일까요? 장점은 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 매입할 수도 있다는 것 입니다. 그 이유는 부동산 가격에 시세라는 것이 있지만 경매를 할 때에는 참여자들 중에 가장 높은 금액을 부른 사람이 부동산을 가지게 되기 때문입니다.

토지 같은 경우에는 시세의 50~70% 정도에 보통 낙찰이 되고 상가 같은 경우에도 인기 있는 곳이 아니라면 50~70% 정도에 낙찰됩니다. 공실이거나 문제가 있으면 시세의 10%도 안 되는 가격에 주워갈 수 도 있죠. 하지만 아파트 같은 경우에는 시세를 알기가 너무나 쉽고 경쟁이 치열해서 시세의 90~95% 수준에서 낙찰되고 있습니다.

또 다른 장점은 바로 부동산 중개 수수료 비용이 들지 않는다는 것입니다. 경매를 통해서 매수를 하게 되면 법원과 등기소에 잔금을 주고 소유권 이전만 하게 되면 소유권이 넘어옵니다. 물건을 중개해 준 사람은 없기 때문에 따로 중개 수수료가 들지 않아서 이 비용이 절약됩니다.

단점은 법원에 올라온 매물의 상태를 정확히 파악할 수 없다는 것과 권리관계가 복잡하다는 것입니다. 만약 아파트가 법원 경매에 올라왔다고 하면 내가 그 아파트에 찾아간다고 해도 그 집에 살고 있는 사람이 집을 보여줄까요? 본인의 재산을 빼앗기는 입장이기 때문에 대개 우호적이지 않습니다.

그리고 일반 매매에서 공인중개사가 도움을 주는 것과 달리, 소유권에 대해서도 등기부 등본 같은 서류들을 직접 떼서 권리에 문제가 있는지 스스로 확인을 해야 합니다. 이 부분에서 권리관계 파악을 잘못하는 경우, 오히려 시세보다 더 비싸게 사게 되는 사고가 발생하기도 합니다. 철저하게 본인이 책임을 져야 합니다.

또 다른 단점은 경매를 입찰하기 위해서는 해당 일자에 시간을 맞춰 직접 법원에 가야 한다는 점이 있습니다. 온라인으로 하는 것이 아니라 오프라인으로 법원에서 직접 진행하기 때문에 입찰을 하려면 꼭 참석해야 합니다.

부동산 공매란? 부동산 투자 시 꼭 알아야!

부동산 공매는 기본적으로는 경매와 비슷합니다. 경매는 개인적인 채무관계에 의해서 부동산이 압류당해서 진행되는 것이라고 하면, 공매는 세금을 체납해서 국가에서 체납자의 부동산을 압류해서 일반에 매각하는 시스템입니다. 공매의 낙찰방식은 경매와 동일하게 비공개 최고가 낙찰방식입니다.

부동산 공매 장점, 단점

공매의 장점은 일반 매매나 경매보다도 더 싸게 매수할 수 있다는 점과, 오프라인이 아닌 온라인으로 온비드라는 사이트를 통해서 입찰을 진행한다는 점이 있습니다. 왜 더 싸게 매수할 수 있는지는 단점에서 알려드리겠습니다.

경매는 오프라인인 법원에 직접 참석을 해야 하지만 공매는 온라인으로 클릭 몇 번만 하면 입찰이 가능합니다. 따라서 직장인들은 주말에 실제 임장을 가보고 권리 분석을 마친 후에 평일에 인터넷 온비드 사이트에 들어가서 입찰하는 방식으로 공매를 많이 하는 추세입니다.

공매의 단점은 경매에 비해서 제공되는 정보가 적다는 것에 있습니다. 등기부등본, 권리관계, 주민등록 현황 등을 직접 본인이 확인을 다 하고 입찰을 해야 합니다.

따라서 경매보다 더 까다롭고, 그만큼 덜 치열한 부분이 있기 때문에 더 싸게 매수할 수 있는 것입니다. 경매든 공매든 경쟁자가 없을 때 싸게 살 수 있기 때문입니다. 만약 나 혼자 입찰한다고 하면 100억짜리 아파트도 최저가에 살 수 있겠죠? 물론 그런 경우가 벌어질 리는 없겠지만요.

부동산을 일반 매매로만 매수하셔도 큰 상관은 없지만, 여러분들은 경매, 공매라는 또 하나의 매수 방법을 활용하셔서 원하는 부동산을 시세보다 싸게 매수하셨으면 좋겠습니다.

이것으로 아파트, 상가, 토지 매수하는 3가지 방법, 매매, 경매, 공매에 대한 포스팅을 마치도록 하겠습니다.

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