원수에게 추천한다는 지역주택조합 위험성, 실패: 지주택이란? 왜 망할까?

요즘 부동산 가격이 하루가 멀다 하고 올라가는데, 그 때문인지 재개발, 재건축을 넘어 지역주택조합, 지주택의 홍보가 활발하게 진행되고 있는 것 같습니다. 지역주택조합은 보통 지주택이라고 줄여서 부르는데, 지주택은 원수에게 추천해준다는 말이 있습니다.

보통 지역주택조합에는 광고 전단지를 이용해서 사람들을 현혹하는데, 왜 지주택을 하면 망한다고 하는지, 지역주택조합 위험성, 실패에 대해 자세히 알려드리겠습니다.

지주택, 지역주택조합 위험성
지주택, 지역주택조합 위험성

지역주택조합, 지주택이란? 조합원 자격, 설립요건

지역주택조합, 줄여서 지주택은 같은 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위해 설립한 조합입니다. 주택이라고 말하는 것보다는 아파트가 생각하기 더 쉬우니 아파트라고 말하겠습니다.

지역주택조합을 만들어서 아파트를 공급하려는 자는 아파트를 공급하려는 대지면적의 50%이상의 사용권원을 확보해서 시장, 군수, 구청장에게 신고하고 조합원을 공개모집 방법으로 모집할 수 있습니다. 보통 전단지를 뿌리죠. 이게 바로 공개모집이라고 부르는 것입니다.

지역주택조합을 설립하기 위해서는 전단지를 열심히 뿌려서 홍보를 해서 건설하려는 토지의 80% 이상의 사용권원을 확보하고 건설하고자 하는 주택 세대수의 50% 이상을 조합원으로 구성해야 합니다. 또한 이 때 조합원은 최소 20명이상으로 구성해야 해요.

지주택의 조합원이 되기 위해서는 조합설립인가 신청일 기준으로 지역주택조합 지역에 6개월 이상 거주해야 하며, 배우자가 같은 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합원이 아니어야 합니다.

조합원이 된 이후에는 입주일까지 세대주를 포함한 세대원 전원이 전용면적 85m2이하의 주택 1채까지만 소유할 수 있습니다. 만약 세대원을 포함한 가족 구성원의 주택 수가 2채가 되는 순간 입주권이 사라지겠죠?

그럼 무주택자나 1주택자에게 주택을 공급해주는 이런 좋은 제도가 왜 많은 사람들에게 피눈물을 흘리게 하는 수단으로 전락해 버렸을까요? 왜 원수에게 추천하는, 아니 원수에게도 차마 추천해 줄 수 없는 걸까요?

지주택, 지역주택조합 위험성, 망하는 이유 : 내 땅 없이 아파트가 지어질까?

제가 위에서 지주택이란 무엇인지 설명드렸는데요, 잘 보시면 의아한 게 있으실꺼예요. 지주택을 추진하는 사람은 자기 땅이 하나도 없어도 사업 추진을 할 수 있고 사람들을 끌어모아서 돈을 모을 수 있습니다. 왜냐하면 토지의 소유권이 필요한 것이 아니라 사용권원만 필요하기 때문입니다.

아니 내가 내 집 가지고 재건축, 재개발하는데도 10년, 20년씩 걸리는데, 땅 하나도 가지고 있지 않은 사람이 남의 땅을 빌려서 아파트를 올린다? 혹시 어떤 생각이 드시나요? 이게 쉽게 될 것 같으신가요~? 아니죠… 진짜 1%의 확률로 아파트가 완공되어 입주권을 받을 수 있을 수도 있지만 99%의 확률로 돈만 묶이고 날리게 될 확률이 높습니다.

지주택, 지역주택조합으로 돈 날리는 첫 번째 사기 시나리오

지주택으로 돈 날리는 시나리오를 설명해 드릴게요. 먼저 지주택을 추진하는 사람은 아파트를 지으려는 땅 소유주, 즉 지주들을 만나러 다니면서 땅을 사용할 권리를 50%를 확보합니다. 그 뒤에 시장, 군수, 구청장에게 조합원 모집에 대한 인가를 받아서 길거리에서 열심히 전단지를 뿌리겠죠?

여기에 아파트가 세워질 예정이니 관심 있는 사람은 조합원이 되라면서 말이죠. 이때 지역주택조합이라는 말은 교묘하게 감춥니다.

아파트 가격이 하도 올랐으니 이거라도 해서 입주권을 얻어야겠다고 생각한 사람들은 달콤한 말에 속아서 조합원에 가입하게 됩니다. 당연히 조합원이 되는 게 공짜가 아니기 때문에 적어도 3천만 원에서 5천만 원 정도 초기 비용으로 들어갑니다.

여기서 지주택 사기가 나옵니다. 바로 조합원만 모집해서 그 돈을 가지고 도망가는 경우입니다. 그 사람은 자기 땅이 있는 것도 아니기 때문에 투자비도 적고, 도망가기 참 쉽겠죠? 

지역주택조합 위험성 : 두 번째 사기 시나리오

또 다른 경우는 만약 진짜 토지사용 권원의 80%를 얻고 조합원을 50% 이상 모집해서 조합설립을 하는 경우입니다. 이 경우에 순조롭게 아파트가 건설될 수 있을까요? 절대 아니닙니다. 토지사용 권원을 80%만 얻었기 때문에 나머지 20%에 대한 토지사용권원을 얻지 못했잖아요.

나머지 20%의 토지주들은 무슨 생각을 할까요? 얘네들은 무조건 여기다 아파트를 지어야 하니 내 땅이 시세가 1억인데 10억, 20억 달라고 해야겠다. 아니면 안 팔지 뭐~ 이렇게 배째라식으로 나오겠죠?

만약 이 토지주에게 큰 웃돈을 주지 않으면 사업은 물거품이 될 것이고 조합원들은 투자금을 다 날리게 되는 것 입니다. 만약 웃돈을 주고 토지를 산다고 하면 그 이후에는 또 순탄할까요? 절대 아니죠. 지역주택조합 사업 자체가 회계가 투명하지 않은 불투명한 사업이기 때문에 비용이 어디로 새는지 알 길이 없습니다.

추진하는 사람이 자기가 공사비가 많이 들어서 돈이 더 필요하다고 말하면 조합원들은 돈을 줄 수밖에 없습니다. 심지어 아파트가 올라가는 중이면? 그 돈을 주지 않으면 아파트 건설을 그대로 멈춰버려요.

그 땅은 쓸 수도 없고 희망고문에 참 잔인하죠. 중간에 상황이 여의치 않아 조합에서 탈퇴하겠다는 사람들이 생겨도 탈퇴가 어렵고, 탈퇴한 조합원이 많아지면 또 추가로 조합원을 모집해야 합니다. 사업이 늘어지는 확률이 너무나도 높은 것이죠.

지주택이 다 지어져도 이득이 절대 아니다! 실패 이유

만약 그 난관을 지나 다 완공되면 조합원들이 큰 이득을 볼 수 있을까요? 조금은 이득을 봤을 수도 있죠. 하지만 10년 이상 마음고생한 것과 내가 낸 돈에 대한 이자, 시간에 대한 기회비용까지 하면 절대 이득이 아닙니다. 게다가 대개 일반분양이랑 분양가도 큰 차이가 없거든요.


제가 참 장황하게 설명드렸는데 왜 지주택을 하면 망하는지 이해가 좀 되시나요? 만약 주변에서 부모님이나 친한 사람이 지역주택조합, 지주택을 한다고 하면 꼭! 꼭! 꼭! 이 글을 보여주거나 설명을 해 주셔서 말리시길 바랍니다.

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