재산세 계산, 상한, 부과기준일, 납부기한, 도시지역분, 지방교육세, 비과세

우리가 토지나 상가, 아파트 등 부동산을 소유하게 되면 다양한 보유세를 내게 됩니다. 이번 포스팅에서는 보유세 중에서 가장 기본이 되는 세금인 재산세에 대해서 정확히 알려드리겠습니다. 그럼 재산세 계산 방법, 상한, 납부기한 등 알아보겠습니다.

재산세 계산 방법 및 납부기한
재산세 계산 방법 및 납부기한

재산세 부과기준일 및 납부기한, 납부일 : 소액 납부 특례

재산세가 부가되는 부과 기준일은 매년 6월 1일 24시입니다. 즉, 6월 1일에서 2일로 넘어가는 시점의 실질적인 소유주에게 재산세가 부가됩니다.

재산세는 국세가 아니라 지방자치단체의 재원으로 사용하는 지방세에 속합니다. 즉, 해당 재산이 있는 지역의 유지와 발전을 위해서 사용하는 세금이라는 것입니다. 그래서 소유자가 살고 있는 지역의 국세청이 아니라 각 재산이 있는 지자체의 세무과에서 관리합니다.

재산세의 부과기준일은 6월 1일 하루지만, 납부는 토지분 재산세, 건축물분 재산세 이렇게 두 번에 걸쳐서 합니다.

▶︎ 토지 재산세 납부기한 : 매년 9월 16일 ~ 9월 30일
▶︎ 건축물 재산세 납부기한 : 매년 7월 16일 ~ 7월 31일
▶︎ 주택 재산세 납부기한
    . 1기 : 매년 7월 16일 ~ 7월 31일 (50%)
    . 2기 : 매년 9월 16일 ~ 9월 30일 (나머지)

토지만 가지신 분은 9월에만 재산세를 내실 테고 만약 상가를 가지신 분들이라면 상가의 건축물 분에 속하는 재산세는 7월에 납부하고 토지분에 해당하는 재산세는 9월에 납부하게 되겠죠?

주택인 경우는 조금 독특합니다. 주택은 우리나라에서는 토지와 건물을 따로 거래하지 않기 때문에 하나로 봅니다. 그래서 산출된 재산세의 반씩을 7월, 9월에 각각 납부하게 됩니다. 이때 소액납부인 경우에는 특례가 있는데, 주택 재산세가 만약 20만원 미만이라면 반반씩 나눠내지 않고 7월에 한 번만 납부하면 됩니다.

재산세 계산 방법 : 주택, 토지, 건축물 공정시장가액비율, 재산세율

재산세 계산 방법은 과세표준에 세율을 곱해서 계산합니다. 여기서 과세표준은 시가표준액(공시가격) x 공정시장가액비율 입니다. 공정시장가액비율을 곱해주는 이유는 공시가격으로 세금을 바로 매기면 세금이 너무 많이 나오기 때문에 적절히 줄여주는 역할을 하기 위해서입니다.

이렇게 나온 과세표준에 세율을 곱하면 재산세가 됩니다. 즉, 시가표준액(공시가격) x 공정시장가액비율 x 누진세율(토지, 주택, 건축물마다 다 다름)으로 계산할 수 있습니다.

◆ 공정시장가액비율
– 주택 : 60%
– 토지, 건축물 : 70%

◆ 누진세율

구분과세표준세율
주택6천만원 이하0.1%
6천만원 초과~1억 5천만원 이하0.15%
1억 5천만원 초과~3억원 이하0.25%
3억원 초과0.4%
건축물일반건축물0.25%
주거지역 공장용 건축물0.5%
토지5천만원 이하0.2%
5천만원 초과~1억원 이하0.3%
1억원 초과0.5%
재산세율

여기까지가 재산세를 계산하는 방법이었는데, 여기서 끝이 아니고 이 재산세에 부가세가 또 붙어서 최종적으로는 세금을 더 내게 됩니다.

재산세 계산 시 더해지는 부가세 : 도시지역분, 지방교육세

위처럼 재산세액을 산출했다면 여기에 두 가지 부가세를 더 붙여주셔야 완벽한 재산세액이 산출됩니다. 여기서 말하는 부가세란 바로 도시지역분과 지방교육세입니다.

도시지역분은 그 지역의 도시계획(도로 개설, 상하수도, 공원 등)에 필요한 비용을 충당하기 위해 부과되는 세금이고 지방교육세는 그 지역의 교육재원을 확보하기 위해 내는 세금입니다.

◆ 도시지역분 계산방법
– 재산세 과세표준 x 0.14%
※ 과세표준 : 공시가격 x 공정시장가액비율

◆ 지방교육세 계산방법
– 재산세 계산액 x 20%

따라서 최종적인 재산세는 재산세 + 도시지역분(과세표준의 0.14%) + 지방교육세(재산세의 20%)가 되어 우리에게 세금 고지서가 날아오게 됩니다.

재산세 부담 상한 : 재산세에도 한계가 있다!

재산세는 세액이 산출된다고 지자체에서 그것을 전부 다 걷을 수 있는 것이 아닙니다. 바로 재산세 부담 상한이라는 게 존재하기 때문인데요. 재산세 부담상한이란 전년도에 낸 세금에 비례해서 올해 걷을 수 있는 세금의 상한이 정해져 있다는 말입니다. 부담 상한은 아래 표를 참고하시면 됩니다.

구분공시가격부담 상한
주택3억원 이하105%
3억원 초과 6억원 이하110%
6억원 초과130%
토지,건축물무관150%
재산세 부담 상한

예를 들어 공시가격이 6억을 초과하는 집을 소유하고 있다고 가정해 보겠습니다. 작년에 재산세로 50만원을 냈었는데 올해 재산세를 계산해보니 100만원이 됐다고 하면, 재산세가 100만원으로 계산됐다고 하더라도 그 해에는 50만원의 130%인 65만원이 재산세로 부과된다는 의미입니다.

재산세 비과세 대상 : 면세 대상, 재산세를 안내는 경우

재산세는 산출한 결과가 2,000원 미만이면 면제를 해요. 고지서를 보내거나 징수하는데 드는 비용이 더 커서 그렇습니다. 따라서 면세 대상인 경우에는 고지서도 날아오지 않습니다.

그리고 비과세 대상에는 묘지, 제방, 도로, 하천, 국가 소유 재산 등이 포함됩니다. 실질적으로 우리가 거주나 투자를 위해서 부동산을 구매한다면 비과세 혜택을 받는 것은 불가능하다고 보시면 되겠죠?

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